Immobilienbewertung: Makler oder Gutachter?

Die drei Wege im Vergleich

Wer den Wert einer Immobilie wissen will, hat im Kern drei Möglichkeiten. Sie unterscheiden sich weniger in der Rechenmethode als darin, wer das Ergebnis später anerkennen muss.

	Maklerbewertung vor Ort	Kurzgutachten	Verkehrswertgutachten
Wer erstellt es?	Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO	Sachverständiger	Öffentlich bestellter und vereidigter oder zertifizierter Sachverständiger, Gutachterausschuss
Grundlage	Besichtigung, Vergleichsverkäufe, aktuelle Nachfrage in der Region	Besichtigung, Wertermittlungsverfahren in Kurzform	Ausführliche Wertermittlung nach ImmoWertV, Unterlagen, Besichtigung
Umfang	Gespräch plus schriftliche Einschätzung, je nach Makler	Wenige Seiten	Oft 20 bis über 50 Seiten
Kosten	Häufig im Verkaufsauftrag enthalten, manche Makler berechnen ein Honorar	Einige hundert bis gut tausend Euro	Faustwert 0,5 bis 1,5 % des Verkehrswerts
Vor Gericht und Finanzamt	Nein	Meist nein	Ja
Passt für	Verkauf, Preisfindung, Orientierung, einvernehmliche Lösungen	Private Klärung, wenn mehr Tiefe gewünscht ist	Gericht, Finanzamt, Streit, Pflichtteil

Was ein Makler bei der Bewertung macht

Ein Makler bewertet eine Immobilie mit dem Ziel, den Preis zu finden, den ein Käufer heute tatsächlich zahlt. Dafür schaut er sich das Objekt vor Ort an: Zustand, Grundriss, Modernisierungen, Lage im Ort, Lärm, Licht, Garten. Den Wert leitet er vor allem aus Verkäufen ähnlicher Immobilien in der Umgebung ab, die er selbst begleitet hat oder kennt, und aus der aktuellen Nachfrage.

Diese Marktnähe ist die Stärke der Maklerbewertung. Ein Makler weiß, ob in Ihrem Viertel gerade Familien Schlange stehen oder ob Häuser mit Ölheizung seit Monaten auf dem Markt liegen. Diese Information steht in keinem Formelwerk.

Die Grenze: Eine Maklerbewertung ist eine fachliche Einschätzung, kein förmliches Gutachten. Für ein Gericht oder das Finanzamt ist sie in der Regel kein ausreichender Nachweis. Und der Begriff „Bewertung“ ist bei Maklern nicht einheitlich: Manche schauen sich die Immobilie gründlich an und begründen den Wert schriftlich, andere nennen am Telefon eine Zahl. Woran Sie den Unterschied erkennen, lesen Sie weiter unten.

Gesetzlich braucht ein Makler eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Eine Ausbildung in Wertermittlung schreibt das Gesetz nicht vor.

Was ein Gutachter macht

Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert. Das Gesetz definiert ihn in § 194 Baugesetzbuch als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Gerechnet wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Jeder Schritt wird nachvollziehbar dokumentiert. Deshalb ist ein Verkehrswertgutachten vor Gericht und bei Behörden verwertbar.

Gutachter ist nicht gleich Gutachter

„Immobiliengutachter“ ist kein geschützter Begriff. Achten Sie deshalb auf diese drei Gruppen:

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige: von der IHK nach § 36 Gewerbeordnung bestellt, nach Prüfung ihrer besonderen Sachkunde.
• Zertifizierte Sachverständige: zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Stelle.
• Gutachterausschuss: unabhängiges Gremium bei Stadt oder Kreis, das auch Bodenrichtwerte ermittelt. Er erstellt Gutachten auf Antrag und rechnet nach einer amtlichen Gebührenordnung ab.

Die Kehrseite: Ein Gutachter verkauft nicht. Er sagt Ihnen, was die Immobilie zum Stichtag wert ist, aber nicht, wie Sie den Preis am Markt durchsetzen, welcher Angebotspreis klug ist oder wie viele Interessenten es gerade gibt.

Welche Bewertung für welchen Anlass?

Die Entscheidung hängt fast nie davon ab, welche Bewertung „genauer“ ist. Sie hängt davon ab, wer den Wert später anerkennen muss.

Anlass	Was reicht in der Regel?	Hinweis
Verkauf	Maklerbewertung vor Ort	Ziel ist der erzielbare Marktpreis, nicht ein Stichtagswert für Behörden.
Erbe, alle Erben sind sich einig	Maklerbewertung vor Ort	Reicht als Grundlage, um zu entscheiden: verkaufen, behalten oder einen Erben auszahlen.
Erbschaftsteuer: Bescheid erscheint zu hoch	Gutachten oder Verkaufspreis	Siehe Abschnitt Erbschaftsteuer: Auch ein Verkauf kann als Nachweis dienen.
Pflichtteil	Meist Verkehrswertgutachten	Pflichtteilsberechtigte können eine Wertermittlung verlangen, die Kosten trägt der Nachlass (§ 2314 BGB).
Scheidung, einvernehmlich	Oft Maklerbewertung	Wenn beide Seiten den Wert akzeptieren, ist ein teures Gutachten nicht zwingend.
Scheidung oder Erbe mit Streit	Verkehrswertgutachten	Im Gerichtsverfahren beauftragt in der Regel das Gericht einen eigenen Sachverständigen.
Baufinanzierung	Bewertung durch die Bank	Die Bank ermittelt den Beleihungswert meist selbst.
Schenkung, Übertragung in der Familie	Je nach Steuerfrage	Mit Steuerberater oder Notar klären, ob ein förmlicher Nachweis nötig ist.

Sonderfall Erbschaftsteuer: Der Verkauf kann das Gutachten ersetzen

Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien zunächst selbst nach dem Bewertungsgesetz. Liegt der tatsächliche Wert darunter, dürfen Sie einen niedrigeren Wert nachweisen. Nach § 198 Bewertungsgesetz gelingt das regelmäßig mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Eine Maklerbewertung reicht dafür nicht.

Weniger bekannt ist Absatz 3 derselben Vorschrift: Als Nachweis kann auch ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Wer die geerbte Immobilie ohnehin verkaufen will, sollte deshalb mit seinem Steuerberater klären, ob der Verkaufspreis das Gutachten ersetzen kann. Das spart unter Umständen mehrere tausend Euro. Fristen, Freibeträge und alle Wege zu einem niedrigeren Wert erklärt der Ratgeber Immobilie geerbt: So ermitteln Sie den Wert.

Was kostet welche Bewertung?

Für Bewertungen gibt es keine gesetzlich festgelegten Preise. Die folgenden Spannen sind Erfahrungswerte und dienen zur Orientierung.

• Maklerbewertung: Bei vielen Maklern ist sie Teil eines späteren Verkaufsauftrags. Andere berechnen ein Honorar, besonders für eine ausführliche schriftliche Bewertung oder wenn Sie gar nicht verkaufen wollen. Fragen Sie vorher nach.
• Kurzgutachten: in der Regel einige hundert bis gut tausend Euro, abhängig von Objekt und Aufwand.
• Verkehrswertgutachten: häufig genannter Faustwert 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro wären das etwa 2.000 bis 6.000 Euro. Freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar frei, Gutachterausschüsse rechnen nach ihrer Gebührenordnung ab.

Alle Preise mit Rechenbeispielen, den Gebühren der Gutachterausschüsse und Steuertipps finden Sie im Ratgeber Was kostet eine Immobilienbewertung?

Zwei teure Verwechslungen

1. Ein Gutachten für einen normalen Verkauf

Ein Verkehrswertgutachten klingt nach Sicherheit, hilft beim Verkauf aber weniger als gedacht. Es beschreibt den Wert zu einem Stichtag. Käufer verhandeln trotzdem, und der Angebotspreis ist eine taktische Entscheidung: Wie hoch einsteigen, damit sich genug Interessenten melden, ohne Geld zu verschenken? Diese Frage beantwortet der Makler, nicht das Gutachten.

2. Eine Maklerbewertung beim Finanzamt einreichen

Umgekehrt scheitern Erben, die mit einer schriftlichen Maklereinschätzung einen niedrigeren Wert für die Erbschaftsteuer belegen wollen. Das Bewertungsgesetz verlangt dafür ein Gutachten der oben genannten Stellen oder einen tatsächlichen Kaufpreis.

Unsere Empfehlung: erst der Makler vor Ort, das Gutachten nur bei Bedarf

Für die meisten Eigentümer ist ein zweistufiges Vorgehen sinnvoll:

1. Maklerbewertung vor Ort: Sie erfahren, was Ihre Immobilie am Markt bringt, und bekommen eine Einschätzung, ob ein Verkauf jetzt sinnvoll ist.
2. Gutachten nur, wenn es ein Dritter verlangt: Gericht, Finanzamt oder eine Gegenpartei. Ein guter Makler sagt Ihnen offen, wenn seine Bewertung für Ihren Anlass nicht genügt.

So zahlen Sie für ein förmliches Gutachten nur, wenn Sie es wirklich brauchen.

Woran Sie eine seriöse Maklerbewertung erkennen

• Der Makler kommt zu Ihnen und sieht sich die Immobilie innen und außen an. Ein Wert per Telefon oder nur aus Online-Daten ist keine Bewertung.
• Er fragt nach Unterlagen wie Grundbuchauszug, Grundrissen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis.
• Er begründet den Wert: mit vergleichbaren Verkäufen in der Umgebung und mit Zu- und Abschlägen für Zustand und Lage.
• Er nennt mögliche Kosten, bevor er Ihre Immobilie besichtigt.
• Er nennt keinen auffällig hohen Wert, nur um den Auftrag zu bekommen. Ein zu hoher Angebotspreis führt oft dazu, dass die Immobilie lange am Markt bleibt und der Preis später deutlich sinkt.

Diese Unterlagen sollten Sie bereitlegen

• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Baujahr und Liste der Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung, Bäder) mit Jahr
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und aktuelle Miethöhe

Häufige Fragen