Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten im Überblick

Feste Preise gibt es für Immobilienbewertungen nicht. Freie Sachverständige und Makler legen ihre Honorare selbst fest, Gutachterausschüsse rechnen nach einer Gebührenordnung ab, und bei Gerichtsgutachten gilt ein gesetzlicher Stundensatz. Die Tabelle zeigt, womit Sie rechnen können.

	Kosten	Wer zahlt?	Anerkannt bei Gericht und Finanzamt?	Passt für
Online-Rechner	kostenlos	niemand	nein	erste grobe Orientierung
Makler vor Ort	oft Teil des Verkaufsauftrags, manchmal Honorar	Sie, falls ein Honorar vereinbart ist	nein	Verkauf, Preisfindung, einvernehmliche Lösungen
Kurzgutachten	meist einige hundert bis gut tausend Euro	Auftraggeber	meist nein	private Klärung mit mehr Tiefe
Verkehrswertgutachten (freier Sachverständiger)	Faustwert 0,5 bis 1,5 % des Werts	Auftraggeber	ja, wenn der Gutachter qualifiziert ist	Erbschaftsteuer, Pflichtteil, Streit
Gutachten des Gutachterausschusses	feste Gebühr nach Wertstufe, im Beispiel 2.700 Euro bis 400.000 Euro Wert	Antragsteller	ja	Finanzamt, Pflichtteil, Erbe
Gerichtsgutachten	125 Euro je Stunde plus Auslagen	nach der Kostenentscheidung des Gerichts	ja	laufende Gerichtsverfahren

Die Spannen für Kurz- und Verkehrswertgutachten sind Erfahrungswerte. Die Gebühr des Gutachterausschusses und der Stundensatz vor Gericht stehen in Satzung und Gesetz, die Quellen finden Sie am Ende des Artikels.

Online-Rechner: kostenlos, aber ohne Blick auf Ihr Haus

Ein Online-Rechner schätzt den Wert aus Lage, Fläche, Baujahr und Durchschnittspreisen der Umgebung. Das kostet nichts und dauert wenige Minuten. Den Zustand Ihrer Immobilie kennt der Rechner aber nur aus Ihren eigenen Angaben. Ob das Bad von 1985 oder von 2022 ist, ob das Dach neu gedeckt wurde oder die Heizung bald getauscht werden muss: Solche Unterschiede verändern den Wert schnell um mehrere zehntausend Euro.

Viele Rechner zeigen das Ergebnis erst, wenn Sie Name, E-Mail-Adresse oder Telefonnummer angeben. Lesen Sie in diesem Fall nach, an wen die Angaben gehen.

Ein kostenloser Blick auf amtliche Daten lohnt sich trotzdem: Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind in den meisten Bundesländern online frei einsehbar. In Nordrhein-Westfalen bieten die Gutachterausschüsse auf boris.nrw.de außerdem einen kostenlosen Immobilien-Preis-Kalkulator an.

Was die Bewertung durch einen Makler kostet

Für die Bewertung durch einen Makler gibt es keinen festen Preis. In der Praxis gibt es zwei Modelle:

• Ohne gesondertes Honorar: Viele Makler bewerten eine Immobilie, weil sie sie anschließend verkaufen möchten. Die Bewertung ist dann Teil der Vermarktung. Bezahlt wird der Makler erst über die Provision, wenn ein Verkauf zustande kommt.
• Mit Honorar: Andere Makler berechnen die Bewertung gesondert, vor allem wenn Sie nicht verkaufen wollen oder eine ausführliche schriftliche Bewertung möchten.

Fragen Sie deshalb vor dem Termin, ob Kosten entstehen und wofür. Ein seriöser Makler sagt Ihnen das, bevor er Ihre Immobilie besichtigt. Bei Immobewerter 1 ist unser Service für Sie kostenlos. Auch die Bewertung ist bei den meisten unserer Partnermakler kostenlos, wenn Sie Ihre Immobilie anschließend mit dem Makler verkaufen, einige bewerten grundsätzlich ohne Kosten. Fällt ein Honorar an, nennt Ihnen der Makler es, bevor er einen Termin bei Ihnen vor Ort vereinbart.

Die Maklerbewertung ersetzt kein Gutachten für Gericht oder Finanzamt. Für den Verkauf ist sie aber meist die passende Wahl, weil sie zeigt, was Käufer in Ihrer Gegend gerade tatsächlich zahlen. Wann welche Bewertung reicht, erklärt unser Ratgeber Makler oder Gutachter?

Was ein Gutachten vom Sachverständigen kostet

Private Sachverständige vereinbaren ihr Honorar frei mit dem Auftraggeber. Eine verbindliche Gebührenordnung gibt es dafür nicht, auch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) enthält heute kein Honorar für Wertermittlungen mehr. Die IHK nennt für private Aufträge übliche Stundensätze von etwa 50 bis 150 Euro. Viele Gutachter bieten auch Pauschalpreise an. Achten Sie im Angebot darauf, ob die Umsatzsteuer enthalten ist.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten fasst den Wert auf wenigen Seiten zusammen, meist nach einer Besichtigung. Genannt werden in der Regel Preise ab etwa 500 Euro bis gut 1.000 Euro, je nach Objekt und Aufwand. Gerichte und Finanzämter erkennen ein Kurzgutachten in der Regel nicht an, weil es nicht alle Anforderungen an ein Verkehrswertgutachten erfüllt.

Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Wert ausführlich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung und umfasst oft 20 bis über 50 Seiten. Häufig genannter Faustwert für das Honorar: 0,5 bis 1,5 Prozent des Verkehrswerts.

Vom Finanzamt anerkannt wird ein Gutachten nur, wenn es von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem zertifizierten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss stammt (§ 198 Bewertungsgesetz). Prüfen Sie diese Qualifikation vor dem Auftrag, sonst zahlen Sie unter Umständen zweimal.

Gutachterausschuss: feste Gebühren nach Tabelle

Jede Region hat einen Gutachterausschuss, meist bei der Stadt oder dem Landkreis. Er führt die Kaufpreissammlung, veröffentlicht die Bodenrichtwerte und erstellt auf Antrag Verkehrswertgutachten. Beantragen dürfen das unter anderem Eigentümer, Pflichtteilsberechtigte, Behörden und Gerichte (§ 193 Baugesetzbuch).

Die Gebühren legt jedes Land oder jede Gemeinde selbst fest. Ein Beispiel ist der Gutachterausschuss im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm in Bayern (Gebührenliste, Stand November 2025):

Ermittelter Wert	Gebühr
bis 200.000 Euro	2.450 Euro
bis 300.000 Euro	2.600 Euro
bis 400.000 Euro	2.700 Euro
bis 500.000 Euro	2.800 Euro
bis 1.000.000 Euro	1.800 Euro plus 0,2 % des Werts

Dazu kommen 25 Euro für jeden herangezogenen Vergleichskaufpreis, Bodenrichtwert oder vergleichbaren Wert aus der Kaufpreissammlung sowie Auslagen wie Fahrtkosten. Bei besonders hohem Aufwand kann die Gebühr um bis zu 50 Prozent steigen, bei geringem Aufwand um bis zu 50 Prozent sinken. Für ein Haus im Wert von 600.000 Euro wären das 1.800 Euro plus 1.200 Euro, also 3.000 Euro vor Zuschlägen.

Andere Gutachterausschüsse rechnen anders. Fragen Sie beim Ausschuss Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises nach der aktuellen Gebührensatzung, bevor Sie den Antrag stellen.

Gerichtsgutachten: gesetzlicher Stundensatz

Beauftragt ein Gericht einen Sachverständigen, etwa in einem Scheidungs- oder Erbschaftsverfahren, richtet sich die Vergütung nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG). Für die Bewertung von Immobilien gilt seit dem 1. Juni 2025 ein Stundensatz von 125 Euro, dazu kommen Auslagen. Wer am Ende zahlt, entscheidet das Gericht. Nach Angaben der IHK wird die Vergütung in der Regel der Partei auferlegt, die etwas beweisen muss.

Was den Preis eines Gutachtens treibt

Zwei Gutachten für Immobilien mit gleichem Wert können sehr unterschiedlich kosten. Diese Punkte erhöhen den Aufwand:

• Objektart: Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietverträgen braucht mehr Arbeit als eine Eigentumswohnung.
• Rechte und Lasten: Ein Wohnrecht, ein Nießbrauch oder ein Erbbaurecht muss gesondert bewertet werden.
• Stichtag in der Vergangenheit: Bei Erbe oder Scheidung kommt es auf den Wert an einem früheren Tag an. Dafür muss der Gutachter Marktdaten aus dieser Zeit heranziehen.
• Fehlende Unterlagen: Wenn der Gutachter Baupläne, Wohnflächenberechnung oder Grundbuchauszug erst selbst besorgen muss, kostet das Zeit.
• Mehrere Werte: Sollen Werte für mehrere Stichtage oder mit und ohne ein Recht ermittelt werden, steigt die Gebühr.

Nebenkosten: Unterlagen, die Sie selbst besorgen können

Für jede Bewertung braucht es Unterlagen. Einige kosten Gebühren, die Sie klein halten, wenn Sie sie selbst besorgen und nicht doppelt anfordern:

• Grundbuchauszug: 10 Euro als einfacher Ausdruck, 20 Euro beglaubigt (Gerichts- und Notarkostengesetz, Nr. 17000 und 17001 des Kostenverzeichnisses).
• Bodenrichtwert: online meist kostenlos einsehbar, als schriftliche Auskunft des Gutachterausschusses kostenpflichtig, in Pfaffenhofen etwa 25 Euro je Wert.
• Flurkarte, Baulastenauskunft, Bauakte: Die Gebühren unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde.
• Was Sie meist schon haben: Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Energieausweis, Belege über Modernisierungen, bei Wohnungen die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung.

Welche Unterlagen ein Makler für die Bewertung vor Ort braucht, steht in unserem Ratgeber unter Woran Sie eine seriöse Maklerbewertung erkennen.

Kann ich die Kosten von der Steuer absetzen?

Bei einer Erbschaft unter Umständen ja. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Kosten für die Bewertung von Nachlassgrundstücken im Rahmen einer Erbauseinandersetzung als Nachlassverbindlichkeit abgezogen werden können (Urteil vom 9. Dezember 2009, II R 37/08). Dasselbe gilt für ein Gutachten, mit dem Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen, wenn es in engem zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit dem Erbfall steht (Urteil vom 19. Juni 2013, II R 20/12).

Dient ein Gutachten dagegen vor allem dazu, einen Verkaufspreis festzulegen, zählt es eher zu den Kosten für die Verwertung des Nachlasses, die die Erbschaftsteuer nicht mindern. Klären Sie die Frage im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung. Was Erben außerdem beachten sollten, von der Anzeige beim Finanzamt bis zum Familienheim, steht im Ratgeber Immobilie geerbt: So ermitteln Sie den Wert.

So sparen Sie, ohne am falschen Ende zu sparen

• Erst den Anlass klären: Für einen Verkauf brauchen Sie in der Regel kein Gutachten für mehrere tausend Euro. Muss dagegen das Finanzamt oder ein Gericht den Wert anerkennen, ist eine Maklerbewertung verschenktes Geld.
• Verkauf statt Gutachten: Bei der Erbschaftsteuer kann ein Kaufpreis aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag das Gutachten ersetzen. Mehr dazu im Abschnitt Sonderfall Erbschaftsteuer.
• Ein Gutachten für alle: In einer Erbengemeinschaft lohnt es sich, gemeinsam ein Gutachten zu beauftragen, statt dass jeder Erbe ein eigenes bestellt.
• Angebote vergleichen: Lassen Sie sich Pauschalpreis, Umsatzsteuer und Nebenkosten schriftlich nennen. Vergleichen Sie auch die Gebühr des Gutachterausschusses.
• Unterlagen vorbereiten: Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto weniger Zeit stellt der Gutachter in Rechnung.

Immobilie vor Ort bewerten lassen

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie heute bringt, und denken über einen Verkauf nach? Dann ist die Bewertung durch einen Makler aus Ihrer Region der passende erste Schritt. Er besichtigt Ihre Immobilie persönlich und nennt Ihnen vorab, ob Kosten entstehen.

Häufige Fragen