Immobilie geerbt: So ermitteln Sie den Wert

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Bevor es um Zahlen geht, stehen ein paar Pflichten und Fristen an:

• Erbe nachweisen: Mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll oder mit einem Erbschein können Sie gegenüber Grundbuchamt, Banken und Behörden belegen, dass Sie Erbe sind.
• Finanzamt informieren, innerhalb von drei Monaten: Jeder Erwerb, der der Erbschaftsteuer unterliegen kann, muss dem Finanzamt binnen drei Monaten angezeigt werden (§ 30 ErbStG). Gehört eine Immobilie zum Erbe, gilt das auch dann, wenn ein Notar oder das Nachlassgericht das Testament eröffnet hat. Diese Ausnahme greift bei Grundbesitz ausdrücklich nicht.
• Grundbuch berichtigen: Beantragen Sie beim Grundbuchamt, dass Sie als neue Eigentümer eingetragen werden. Ohne diese Eintragung können Sie die Immobilie später nicht verkaufen.
• Laufende Kosten im Blick behalten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld bei einer Wohnung und Nebenkosten laufen weiter. Melden Sie den Eigentümerwechsel bei Versicherung und Gemeinde.

Welcher Wert wofür gilt

Der wichtigste Punkt beim Erben einer Immobilie: Es gibt nicht den einen Wert. Je nach Zweck zählt ein anderer, und jeweils jemand anderes legt ihn fest.

Zweck	Wer bestimmt den Wert?	Was in der Regel reicht
Erbschaftsteuer	Das Finanzamt, als Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz	Erklärung ausfüllen. Ein Gutachten nur, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch ist und Steuer anfällt.
Aufteilung unter Erben	Die Erben gemeinsam	Bewertung durch einen Makler vor Ort, wenn alle einig sind. Bei Streit ein Verkehrswertgutachten.
Pflichtteil	Erben und Pflichtteilsberechtigte	Der Pflichtteilsberechtigte kann eine Wertermittlung verlangen, die Kosten trägt der Nachlass (§ 2314 BGB).
Verkaufen oder behalten	Sie selbst	Bewertung durch einen Makler vor Ort: Sie zeigt, was Käufer heute zahlen.

Die Werte können deutlich voneinander abweichen. Der Grundbesitzwert des Finanzamts entsteht aus Formeln und Durchschnittsdaten. Ein Makler sieht dagegen, dass das Bad aus den Achtzigern stammt oder die Heizung bald getauscht werden muss. Ausführlich erklärt der Ratgeber Makler oder Gutachter?, welche Bewertung für welchen Anlass reicht.

Wie das Finanzamt den Wert ermittelt

Sobald das Finanzamt vom Erbfall weiß, fordert es Sie in der Regel auf, eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts abzugeben. Daraus berechnet es den Wert nach festen Regeln des Bewertungsgesetzes. Welches Verfahren es anwendet, hängt von der Art der Immobilie ab (§ 182 BewG):

• Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse.
• Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke wie Mehrfamilienhäuser und für Geschäftsgrundstücke, bei denen sich eine übliche Miete ermitteln lässt.
• Sachwertverfahren für alles andere, etwa wenn für ein Haus keine passenden Vergleichsdaten vorliegen.

Das Ergebnis teilt das Finanzamt in einem Bescheid mit. Halten Sie den Wert für zu hoch, können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Prüfen Sie den Bescheid deshalb sofort, wenn er kommt.

Wann Erbschaftsteuer anfällt

Steuer zahlen Sie nur auf den Teil Ihres Erbes, der über Ihrem persönlichen Freibetrag liegt. Die Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad (§ 16 ErbStG):

Erbe	Freibetrag
Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner	500.000 Euro
Kinder, auch Stiefkinder, und Kinder verstorbener Kinder	400.000 Euro
Enkel	200.000 Euro
Eltern und Großeltern beim Erbfall	100.000 Euro
Geschwister, Nichten, Neffen und alle übrigen Personen	20.000 Euro

Auf den Betrag darüber fällt Steuer nach einem gestaffelten Satz an. Für Kinder und Ehegatten (Steuerklasse I) sind es 7 Prozent bis 75.000 Euro, 11 Prozent bis 300.000 Euro und 15 Prozent bis 600.000 Euro steuerpflichtigem Erwerb (§ 19 ErbStG). Geschwister, Nichten und Neffen zahlen ab 15 Prozent, alle übrigen Personen 30 Prozent.

Die Freibeträge gelten in dieser Höhe seit vielen Jahren. Über eine Reform wird politisch diskutiert, und das Bundesverfassungsgericht hat im Oktober 2026 über die Erbschaftsteuer verhandelt. Ein Urteil stand bei Redaktionsschluss noch aus. Maßgeblich ist das Recht am Tag des Erbfalls.

So senken Sie die Steuer auf eine geerbte Immobilie

Familienheim steuerfrei

Erben Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner das Haus oder die Wohnung, in der der Verstorbene selbst gewohnt hat, bleibt das Familienheim steuerfrei, wenn sie unverzüglich selbst einziehen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Für Kinder gilt dasselbe bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern, für größere Flächen anteilig (Nr. 4c). Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn Sie das Haus innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst bewohnen. Ausnahme: zwingende Gründe, etwa Pflegebedürftigkeit.

Abschlag für vermietete Wohnungen

Ist die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, setzt das Finanzamt nur 90 Prozent ihres Werts an (§ 13d ErbStG).

Stundung, wenn Sie sonst verkaufen müssten

Können Sie die Steuer nur zahlen, indem Sie die geerbte Wohnimmobilie verkaufen, lässt sich die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden. Im Erbfall fallen dafür keine Zinsen an (§ 28 Abs. 3 ErbStG).

Niedrigeren Wert nachweisen

Ist der Grundbesitzwert höher als der tatsächliche Wert, dürfen Sie einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 BewG). Dafür gibt es zwei Wege:

• Gutachten: vom zuständigen Gutachterausschuss oder von einem bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Eine Maklerbewertung reicht dafür nicht.
• Kaufpreis: Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall zu einem marktüblichen Preis, kann der Kaufpreis als Nachweis dienen, wenn sich an der Immobilie seit dem Erbfall nichts Wesentliches geändert hat. Dasselbe gilt für einen Verkauf im Jahr vor dem Erbfall.

Ein Gutachten kostet bei einem Einfamilienhaus schnell mehrere tausend Euro. Es lohnt sich nur, wenn die mögliche Steuerersparnis deutlich höher liegt. Was ein Gutachten kostet und wann sich die Kosten von der Erbschaftsteuer abziehen lassen, steht im Ratgeber Was kostet eine Immobilienbewertung?

Erbengemeinschaft: den Wert fair bestimmen

Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie zunächst gemeinsam. Entscheidungen über Verkauf oder Übernahme müssen sie zusammen treffen. In der Praxis gibt es drei Wege:

• Gemeinsam verkaufen und den Erlös nach den Erbquoten aufteilen.
• Einer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Hier entscheidet der Wert direkt darüber, wie viel Geld fließt.
• Gemeinsam behalten und vermieten. Das funktioniert nur, wenn sich alle dauerhaft einig sind.

Für die Auszahlung braucht es einen Wert, den alle akzeptieren. Am einfachsten ist es, gemeinsam eine Bewertung zu beauftragen, statt dass jeder Erbe eigene Zahlen mitbringt. Sind sich alle einig, reicht oft die Bewertung durch einen ortskundigen Makler vor Ort. Bestehen Zweifel oder Misstrauen, schafft ein Verkehrswertgutachten eine neutrale Grundlage.

Findet die Erbengemeinschaft keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Das ist der letzte Ausweg: Das Verfahren dauert, kostet Gebühren, und der Erlös kann unter dem liegen, was ein normaler Verkauf gebracht hätte.

Pflichtteil: welcher Wert zählt

Wurde ein naher Angehöriger enterbt, hat er Anspruch auf den Pflichtteil, also die Hälfte seines gesetzlichen Erbteils in Geld. Maßgeblich ist der Wert der Immobilie am Todestag. Der Pflichtteilsberechtigte kann verlangen, dass dieser Wert ermittelt wird. Die Kosten dafür trägt der Nachlass (§ 2314 BGB). Weil es hier oft um viel Geld und unterschiedliche Interessen geht, ist ein Verkehrswertgutachten in diesem Fall meist sinnvoll.

Verkaufen oder behalten?

Wer überlegt, die geerbte Immobilie zu verkaufen, sollte zuerst wissen, was sie heute am Markt bringt. Dazu passt die Bewertung durch einen Makler aus der Region: Er besichtigt das Haus, kennt die aktuellen Preise in der Gegend und sagt Ihnen, was ein Käufer voraussichtlich zahlt und was Sie vorher verbessern sollten.

Denken Sie beim Verkauf an die Spekulationsfrist: Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren sind einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Bei einer geerbten Immobilie zählt die Frist ab dem Kauf durch den Verstorbenen, sie beginnt mit dem Erbfall nicht neu. Hatten Ihre Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf in diesem Punkt meist steuerfrei. Hat der Verstorbene oder haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, gelten Ausnahmen. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung.

Diese Unterlagen sollten Sie zusammentragen

• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Baupläne, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung
• Energieausweis
• Belege über Modernisierungen, etwa Dach, Fenster, Heizung, Bäder
• bei vermieteten Objekten Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
• bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Testament oder Erbschein

Geerbte Immobilie vor Ort bewerten lassen

Sie wollen wissen, was das geerbte Haus oder die Wohnung heute wert ist, um mit den Miterben zu sprechen oder über einen Verkauf zu entscheiden? Ein Makler aus Ihrer Region bewertet die Immobilie persönlich vor Ort und nennt Ihnen vorab, ob Kosten entstehen.

Häufige Fragen